香港商報@「辣招」不可扼殺市場(07-09-2013)

【香港商報訊】記者鄺偉軒報道：港府使出「辣招」冷卻樓市，雖然壓抑了炒風，但是卻令樓宇成交呆滯，真正有心置業的港人因而無法「上車」。美聯物業(1200)首席分析師劉嘉輝認為，為壓抑投機炒賣而推出「辣招」無可厚非，但過度幹預樓市會影響物業市場正常的運作，建議調整「辣招」，幫助物業市場交投回復正常水準。

劉嘉輝說，香港樓市上一季度的總體成交量，卻創出22年半的季度新低，連1998年、2003年及2008年都不如，反映額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD)等政策已影響了香港樓市的整體交投表現。政府過度幹預樓市的結果，影響了整體物業市場的正常流通性，令港人難以「換樓」之餘亦令二手市場出現「缺盤」的情況。

流轉量跌拖慢港經濟
劉嘉輝指出，若政策不變，預期可見將來，香港整體物業的流轉率或會跌至5%或以下，低於1997年的17%、以及1996年至2012年17年平均約8.1%，而物業市場流轉量下跌的結果，不單拖慢經濟活動，並增加了換樓的難度，連帶二手市場供應亦受到影響。

「辣招」效力令香港樓市冰封，斬斷了香港樓市的供應鏈。劉嘉輝說，要解決香港樓市當前困局，就是透過增加住宅單位的供應，為市場注入供應。他預期，未來香港樓市的新供應將集中於兩房的小型單位，樓價會否調整，將取決於息率的去向，以及樓市的總體供應量。

劉嘉輝簡歷：劉嘉輝從事地產分析超過20年，現為美聯物業首席分析師，主管集團研究部門外同時亦參與投資者關係。未加入美聯物業前，他曾於「一國兩制經濟研究中心」及國際測量師行任職分析員，又曾於歐資及日資證券行任職，從事地產研究工作。