成報@港樓價愈壓愈升(10-09-2013)

　　不論是誰人執政，香港市民最希望是安居樂業。以往在政府公營房屋政策推動下，若是收入偏低，可以申請公屋，當收入增加，則有居屋及夾屋選擇。直至收入再增加，經濟富裕了，更可以在私人市場中選購心儀的物業。加上在通脹情況推動下，樓價亦隨之上升，變相為置業人士提供一個累積財富的投資。在以往市場流轉速度較快時，縱使出現任何變化，亦可以通過市場力量作調整。然而，近年樓價急升，市民置業的難度大增，因此希望政府可以推出措施以解上車之苦。政府亦從善如流，接連推出壓抑樓價措施，但是令人感到意外的是，本港樓價愈壓愈升，為何陷入這怪圈？實際上是與本港土地供應不足，建築費持續上升，以及歐﹑美﹑日等國家為刺激經濟，推出多輪量化寬鬆（QE）措施有關。對於近期政府連串出招打壓樓市，則似乎不受市民尤其是業內人士歡迎。由多間地產行組成的「辣招苦主大聯盟」繼在全港報章刊登廣告抗議，昨日再在中環收集簽名爭取支持，要求政府為樓市辣招「減辣」。亦有地產行指出，近日一手新盤連環開售，正面搶截二手購買力，加上辣招打壓，令二手交投持續淡靜。香港樓市何去何從，辣招是否對樓市造成傷害，正是萬千市民最為關注的。 本報財經部報道
　　一般市民均會認同現時本港樓價高企，但是處於哪一個水平，相信又難以說出，因此而借助數據，應會較易明白。據財政司司長曾俊華，在今年6月出席立法會財經事務委員會時指出，本港平均樓價已較08年金融危機爆發後高出1.2倍，同時供樓負擔比率已高達56%，即每一元收入中，有超過一半是用作供樓。而差餉物業估價署的數據亦顯示，今年7月份住宅樓價指數創下新高，為244.8點，按月升0.7%，其中面積為1,000呎以下的住宅，升幅達0.7%。

發展新界東北困難重重
　　從08年金融危機至今，有多少名打工人人工可以急升超過一倍？若是剛畢業的大學畢業生，撇除醫生等專業科目，不論是文科或是理科生，畢業後起薪點，月薪均不足1.4萬元。剛畢業已經要對償還就讀大學的貸款，就算無需還款，以近期新世界發展(017)推出的新盤溱柏為例，平均實用呎價約8,400元，而該盤的入場費約250萬元，單是首期已令置業人士感到吃力。
　　樓價高企是置業感到最困難之處，這是無庸置疑，但是必須回應的問題，是為何在政府已不斷推出「辣招」情況下，本港樓價持續高企。其中一個原因是本港土地供應在過去數年不足，這已遭到不少地產商批評，其中恒隆地產(101)主席陳啟宗，更多次指出過去本港土地供應不足。早前會德豐(020)副主席梁志堅同樣點出有關問題。縱使政府已增加推地，同時日前長期房屋策略委員會亦發出文件，推算未來10年本港共有47萬個住宅單位供應，當中公、私營比例為六、四比。可是有前地政署官員卻指出，要達標是需要有土地配合，又指出重點是要取得市民共識及支持。但是涉及土地規劃，更改用途過程等因素，要達標實有一定難度。

每呎建築費高達4000元
　　以現時市區情況而言，政府若有意在市區增加土地供應，可以說是面對極大困難。因此近年政府亦將眼光落入新界東北，以及洪水橋發展區。不過要在東北發展，需要考慮有關當地村民的意願，其中有部分村民表明是期望「不遷不拆」，並且希望保育該區。當然亦有村民希望可以改善生活，期望政府可以及早落實計劃。惟以現時政府民望低企，加上政府改變了原來計劃，改為公私營合作模式，進一步強化市民對政府與商人之間的私益糾纏不清的觀感，項目較難以開展。
　　其二則為建築費居高不下。不論是恒基地產(012)主席李兆基，或是梁志堅，均異口同聲指出本港建築費高企。梁志堅更指出，現時一般住宅每呎建築費約為4,000元。若閣下再細心留意近期會德豐在今年7月，於將軍澳投得一幅臨海地，樓面呎價為4,288元。稍為作計算，單是地價及建築費成本已超過8,000元，這尚未計及利息等支出。縱使嘉華國際(173)主席呂志和指出，受到政府「辣招」影響，樓價有可能跌一至兩成，但是在建築費高企，以及貨幣貶值，樓價應有少許升幅。
　　既然建築費高企，可否在土地條款加入「港人港地」，以壓低地價，再降低樓價？事實證明這是不可行，中國海外(688)在今年6月投得位於啟德兩幅港人港地，平均呎價高達5,157元。及後在今年8月初，該公司副主席兼執行董事肖肖更明言「港人港地不表示是平地」。

量化寬鬆千億美元湧港
　　第三個原因是本港無力控制的因素，歐、美、日等國家為刺激經濟，而紛紛推出量化寬鬆措施，結果從08年第四季起流入本港的資金，累計高達逾千億美元。資金流入本港後，不是進入股市，便是進入樓市。在巨量資金追逐有限的單位供應下，這正是財爺對樓價升幅描述的原因。
　　另一個不可忽略的因素，正是落在政府的辣招上。政府為了打擊短炒﹑非本港居民買家，以及持有超過一個物業人士買樓意欲，推出合稱「3D」的印花稅措施。有關措施導致買賣雙方態度更審慎，業主擔心「賣買唔番」，買家則擔心會「摸頂」，其結果是在盤源大幅縮減，樓價又如何有機會回落。此外政府推出的「白居二」措施，以讓合資格人士無需以補地價方式購入居屋，當市場突然需求增加，樓價只有向上一個方向。在眾多因素結合下，樓價實在是易升難跌，確實是有意入市的香港市民，最難以接受的結果。

土地供不應求
　　已經有一套物業的陳先生表示，辣招短期內對樓價一定有影響，並預計本港至少在今年內會有更明顯回落。但他又說，近期頻繁有地皮批出，上車盤熱賣並不代表實質性的供應增加，辣招幾年內就會被供不應求的問題所覆蓋，到時樓價即會反彈。

辣招無大影響
　　剛從美國德州回來的炒家Kenwood認為，辣招對他的炒賣沒有太大影響，沒有影響其投資意欲，自己亦手持幾個物業。對於美國快將退市，他認為最緊要儲備足夠現金，因為美那邊快將加息。他認為，即使有辣招，香港樓價難下降，因為無論投資者和用家需求都很大。