經濟日報@DSD議而未決 苦了換樓客(22-08-2013)

「辣招」雙倍印花稅（DSD）推出至今剛好半年，惟草案仍未獲立法會通過，衍生出3大問題，包括：1. 退稅機制未生效，對換樓人士造成不便；2. 措施成效；以及3. 宜增加機制調節「辣度」。

當局在DSD的草案中提出，換樓人士在購入新單位後半年內沽出原本持有的單位，便可向當局申請退稅。隨着措施推出半年，市場陸續出現相關的換樓個案，例如早前有換樓客以1,900萬元購入薄扶林碧瑤灣24座C室後，隨即以1,223萬元沽出同屋苑的20座中高層A室，按政府現時草案，符合退稅的條件。

已換樓買家 研簡化程序

由於條例尚未正式獲立法會通過，稅務局現時只會向換樓人士徵收普通從價印花稅的舊稅率，尚餘與DSD新稅率之間的差額，則會在條例通過後一個月才徵收，退稅機制亦會屆時才正式生效，因此上述已經完成「先買後沽」的換樓人士無法完成正式的「換樓、退稅」程序，處境較尷尬。

有曾經協助業主以「先買後賣」形式換樓的代理指，雖然「辣招」草案尚未通過，不過購入新樓的業主普遍會將須繳納的額外稅款存放律師樓手上，待其售出舊物業後便會向律師樓取回寄存的稅款。

他又補充，當條例獲通過，該批已完成「先買後沽」的換樓業主，屆時是否須先向政府繳稅，再經過一系列行政程序進行退稅亦難以確定，因此部分業主會保留額外現金以便不時之需。

審議期愈長 市民信心減

由於所有操作的技術細節，在條例獲通過前，均難以明確落實，當草案審議時間愈長，就愈多換樓客受影響。據了解，由於DSD尚未正式通過，退稅機制具體操作方式有待落實，但有關部門正考慮研究簡化程序，在條例通過前已經符合退稅要求的換樓客，毋須先繳新稅後再申請退稅。

除對換樓客有影響外，條例愈遲正式生效，市民信心漸減，對於「辣招」穩定樓市的效果亦會有所影響。有港府中人坦言，擔心當條例草案遲遲在立法會拖延未獲通過，時間愈長，市民會質疑政府推行調控措施的決心及能力，對於「辣招」效果亦會有所削減。

最後，DSD推出後，住宅物業交投萎縮，地產代理行亦出現業務收縮，近期不少聲音要求政府調整包括DSD在內的辣招，但礙於措施一日未立法，政府亦不容易透過草案內的退市機制，調整印花稅稅率，為辣招「減辣」，反而為樓市埋下更多的不明朗因素，對市場影響深遠。

新招5爭議 政府立會拉鋸

立法會至今尚未通過買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），背後源於政府與議員就5大議題未達共識（見另表），其中豁免「港人公司」及設「日落條款」較難達共識，只有豁免慈善團體較有望獲接納。

由政府提交BSD及DSD草案至今，立法會草案委員會分別舉行12及5次會議，但仍然未進入最花時間的「逐條審議」階段，相信在9月立法會復會後仍然未能通過，而議員與政府在過去3個月一直就着5個問題反覆爭論，令草案的審議未見進展。

「港人公司」最爭議 難獲豁免

在各項議題之中，以「港人公司」能否豁免BSD最具爭議，立法會多個黨派議員都提出建議，要求政府落實豁免，並針對所衍生的漏洞，建議政府可以要求董事聲明3年內不可以進行股權轉讓，或是由有關港人公司先繳交，直到一段時間後證明屬自用後才申請退稅。

不過，政府無論在操作層面，還是政治層面對於豁免「港人公司」都有保留，擔心執行上稅局難以所謂的「港人公司」有否透過發行新股、買賣股權轉移控制權，而有關措施亦有可能混淆公司屬獨立法人的精神，因此相信即使議員有意豁免「港人公司」，建議亦難望獲政府接納。

設日落條款 建議難望接納

此外，不少商界議員均要求，政府將非住宅物業的長綫投資豁免在DSD外，以免影響外資投資意慾，並且要求政府為兩項「辣招」設立日落條款。不過，有關建議似乎在為免向市場傳遞錯誤信息原因下不獲政府接納。

至於較為有望獲政府接納的修訂，只有慈善團體豁免BSD及將DSD的換樓期由半年延長至一年，主因是有關措施所涉及的買家數目較少，即使「減辣」引起的市場反彈亦較細。

調控樓市 代理反撲

政府過去幾年多次出招調控樓市，但最新推出的雙倍印花稅（DSD）全面收緊住宅、工商舖整個物業市場，結果引起以地產代理為首的「辣招苦主大聯盟」組織遊行示威，高調要求撤回「辣招」。

「辣招」推出後，樓市成交急跌，影響以交易佣金為收入的地產代理，有業界就預言將有三分之二代理失業，故此由地產代理牽頭組成「辣招苦主大聯盟」，透過遊行、示威及簽名行動希望迫使政府撤招，其中於上月初舉行的「萬人大遊行」，屬於代理業界近年最激烈行動。

擬收集20萬簽名交議員

不過，由於政府明確表示穩定樓市決心，未有撤招的用意，因此大聯盟近期轉為向立法會議員埋手，透過全港4,000多間地產代理分行收集市民簽名，期望收到20萬個簽名於9月立法會復會時轉交議員，迫使議員提出「減辣」修訂。