明報@科大經濟系主任雷鼎鳴﹕政府自大亂出招 趁早減磅(29-08-2013)

【明報專訊】特首梁振英早前出席地區諮詢會，有人質疑打壓樓市辣招的成效。梁回應，若沒有辣招，樓價會較現時高一至兩成，市民受更多苦。香港科技大學經濟系主任雷鼎鳴教授，日前在政治團體107動力的六周年晚會上，發表題為「香港樓市——自由不自由？」的演講，直指梁的說法沒有經濟學理據支持。雷又認為，政府不斷干預，增加樓市政策風險，他本人也不會將身家大手押注房產，去年已出售名下荔枝角曼克頓山單位，「覺得成身鬆晒」。
雷鼎鳴表示，就算是大學一年級、甚或中學程度的經濟學，亦足以說明，辣招對樓價升跌的影響，屬「不確定」，並不是有辣招，樓價就一定跌；或沒有辣招，樓價便一定升。
辣招亦減供應 未必拉低樓價
「很簡單，樓價的升或跌，是由需求和供應決定。比方說，在原來的供應線S，和需求線D，兩者的交叉點是樓價的均衡點A，而在辣招推出後，需求線左移至D'，若S不變，理論上樓價會下跌。不過，如額印等措施令二手業主被綁，又或不想賣樓，便令到供應也減少，於是乎供應曲線也左移至S'，令樓價有上升動力，而結果是辣招同時減少了需求和供應，實際對價格影響便變成不確定，唯一可知是會令交投萎縮，對社會不利，因令市民不論換樓或套現，也更困難。」（見圖1）
交投受打擊 換樓困難
雷又舉例，他去年9月以2000多萬賣出了自住的曼克頓山單位，之後不斷在地產網站跟進，發覺近一年過去，同一幢大廈的同類單位，竟沒有任何新成交，可知辣招對樓市交投打擊多大，「我相信，如當時沒有賣樓，到現在也未必賣得出」。
他指出，政府往往高估了政策的「可控性」。實際情况常常是上有政策，下有對策，因市場參與者不是「吽」的，不會反應的，不會輕易乖乖就範。
雷進一步解釋，政府過度控制包括土地在內的資源，高估自己的能力，造成政策失誤。香港的多個競爭對手，如內地大城市及新加坡等，過去十幾二十年經濟大幅增長，但香港在1997至2009年的人均經濟增長反跌了3％，部分原因便是政府揑死了商業的土地供應，以至造成「塘水滾塘魚」，白白錯失了機會。
政府過度控制土地 遏抑經濟
他再引用經濟學供求理論，「香港的商業土地自2002年起絕少新供應，供應曲線S接近垂直，但因自由行及環球經濟復蘇，眾多港外機構及遊客湧來香港，以至需求推高，由需求由線D右推至D'，於是乎商業物業包括寫字樓和商舖租金和價格自然被推高，導致經濟增長成果，大部分落在業主手上，其他人便分享不到成果，造成社會怨氣。」（見圖2）
「更有甚者，因租金和價格太高了，最後少了港外機構到來做生意和投資，香港年輕人的發展機會便更少，薪金難以增長，這都是因大部分土地資源控制在政府手上，如果土地可由自由市場作分配，樓價和租金高了，發展商和業主自然會增加供應，現時卻得不到善用，才造成塘水滾塘魚的困局。」
炒家傳遞市場信息 助穩定價格
雷又認為，政府時常針對炒家出招，以為將炒家殺絕便會令市場平復，其實大錯，「炒家其實是價格信差，做的是在價偏低買入、在偏高時賣出，其實有穩定價格的作用」。
他舉例說，1994年，港英政府為打擊樓價，將樓花期縮短至入伙前一年才可出售，並禁止炒家「摩」售二手樓花，他當時便撰文，批評措施出台後，發展商更難掌握市場信息，起樓風險增加，只會造成兩年後供應大減、樓價大升。
「果然，到了96年樓花供應大減，樓價開始蠢蠢欲動，我自己看清形勢，便抽籤買入將軍澳新都城一個單位，過了幾天，已有人出價讓我賺10多萬元賣籌，但我不為所動，到了97年董建華說要推出八萬五，並說要『穩定』樓價，我才在高位將物業賣掉，短短一年間升值了50％，若只以投入資金計，賺幅更驚人！可見，政府胡亂出招，只會讓樓市更波動。」
那對後市有何看法？「現時香港樓價確實高企，太古城一個數百呎單位的價錢，可在三藩市高尚住宅區買入實用6000呎另有花園及車位住宅，而香港樓價為芝加哥的10倍左右。」
「當政府繼續干預樓市，雖然樓價不一定即時大跌，卻一定令到樓市風險增加，我去年賣出曼克頓山單位，會再買入細單位，等同減磅，只要還未等到有業主肯減價幾成而已。不過，賣出了曼克頓山單位，已感覺到成身鬆晒。」
明報記者 陸振球