2013年8月7日 星期三

新報@現在買樓赧抑或是賣樓難(07-08-2013)




湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2013月8月5日


   恆隆主席陳啓宗向傳媒表示,現時樓市冷若冰霜,恆隆全年只賣了五個單位,傳媒照主席所述報導,現在賣樓難,其實,傳媒有所不知,賣樓有什麼難,高價賣樓就困難,一向以來,恆隆賣樓都高於市價,減價促銷更絕無謹有,所以,恆隆所積貨尾,或者是未公開發售的新樓,在各大地產商之中,排行首位,更被人質疑是囤積居奇,陳主席這樣說,即是表明恆隆並沒有囤積居奇,亦不是不賣樓,而是賣唔出。

   若果在過去幾年,樓市在熾熱的時候,恆隆仍然賣不到樓,依然有千多個貨尾,試問,在未來樓市的艱辛歲月,恆隆又如何能夠賣樓,那些貨尾又如何,其實,天下無賣不出的樓宇,只是價錢而已,而且,做地產商亦要遵守一些戒條,雖然那些戒條未必是法律,但在做生意的立場來說,建成的樓宇就要在一段時間內將之出售,不一定要追求龐大利潤,只希望貨如輪轉,因為地產商的工作就是向政府或者私人買地,建成樓宇後將物業出售,但如果只顧及追求最高利潤而忽略賣樓數量,變相這就是囤積居奇,會計師在審核帳目的時候,應該質疑地產商每年賣樓數量,若果銷售量太少主要因為叫價太高,應該提出減價建議,要多售多建才是地產商的目標,不過,若果形勢太壞,地產商在售樓時蝕讓太多就有商確餘地,否則,地產商為了追求最大利潤而忽略賣樓數量,在某個程度上,這亦可以說是囤積居奇,一個不健康的現象,樓市泡沫形成主因,政府亦應多加留意。

   當陳主席說賣樓難的時候,那些有心置業的人則說買樓難,因為一般商品在銷售情況不理想之下,物主便會減價傾銷,務求資金回籠,但香港地產商很奇怪,他們很少會割價傾銷,因為就算他們不賣樓,他們亦有很多方法取得資金,而且,他們明知道政府土地供應不足,就算他們肯割價傾銷,他日亦很難擔保一定可以以合理價錢購回土地,這個情況對於一間上市地產公司而言,以低價賣樓等同做蝕本生意,所以,在可見未來,香港樓價還未具備大跌條件,不過,現在有很多知名人士不斷說樓價會下跌至45%,亦只不過是想當然而已,大家又唔見到說樓價會大幅下跌的人身體力行,以身作則將自己的物業賣走,連手持大量物業的地產商都不肯割價傾銷,樓市如何會大跌。

   要樓價大跌首先要地產商不問價傾銷,連那些說賣不到樓的人不但不會說很難買樓,並且嘲笑那些已經買樓的人,因為他們預期樓價會繼續下調,結果,那些不肯買樓的人始終都不會買樓,他們希望樓價大跌只不過是心裡好過一些而己,但當樓市回升,他們又會向社會哭訴,又說買樓難,那時,做官的一定做嘢,又一個循環開始,我只是不明白,難道做官的不知道這些故事,怎麼他們又會做一些前輩已犯的錯誤,或者,他們認為未買樓的人佔大多數,其實不然,小業主才佔大多數,所以,這亦是官員們民望低挫原因,不過,做官的人怎麼會有這樣長遠思維,他們只是見招拆招,拆得掂已經是好官員。

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