2013年8月22日 星期四

經濟日報@DSD議而未決 苦了換樓客(22-08-2013)



「辣招」雙倍印花稅(DSD)推出至今剛好半年,惟草案仍未獲立法會通過,衍生出3大問題,包括:1. 退稅機制未生效,對換樓人士造成不便;2. 措施成效;以及3. 宜增加機制調節「辣度」。

當局在DSD的草案中提出,換樓人士在購入新單位後半年內沽出原本持有的單位,便可向當局申請退稅。隨着措施推出半年,市場陸續出現相關的換樓個案,例如早前有換樓客以1,900萬元購入薄扶林碧瑤灣24座C室後,隨即以1,223萬元沽出同屋苑的20座中高層A室,按政府現時草案,符合退稅的條件。

已換樓買家 研簡化程序

由於條例尚未正式獲立法會通過,稅務局現時只會向換樓人士徵收普通從價印花稅的舊稅率,尚餘與DSD新稅率之間的差額,則會在條例通過後一個月才徵收,退稅機制亦會屆時才正式生效,因此上述已經完成「先買後沽」的換樓人士無法完成正式的「換樓、退稅」程序,處境較尷尬。

有曾經協助業主以「先買後賣」形式換樓的代理指,雖然「辣招」草案尚未通過,不過購入新樓的業主普遍會將須繳納的額外稅款存放律師樓手上,待其售出舊物業後便會向律師樓取回寄存的稅款。

他又補充,當條例獲通過,該批已完成「先買後沽」的換樓業主,屆時是否須先向政府繳稅,再經過一系列行政程序進行退稅亦難以確定,因此部分業主會保留額外現金以便不時之需。

審議期愈長 市民信心減

由於所有操作的技術細節,在條例獲通過前,均難以明確落實,當草案審議時間愈長,就愈多換樓客受影響。據了解,由於DSD尚未正式通過,退稅機制具體操作方式有待落實,但有關部門正考慮研究簡化程序,在條例通過前已經符合退稅要求的換樓客,毋須先繳新稅後再申請退稅。

除對換樓客有影響外,條例愈遲正式生效,市民信心漸減,對於「辣招」穩定樓市的效果亦會有所影響。有港府中人坦言,擔心當條例草案遲遲在立法會拖延未獲通過,時間愈長,市民會質疑政府推行調控措施的決心及能力,對於「辣招」效果亦會有所削減。

最後,DSD推出後,住宅物業交投萎縮,地產代理行亦出現業務收縮,近期不少聲音要求政府調整包括DSD在內的辣招,但礙於措施一日未立法,政府亦不容易透過草案內的退市機制,調整印花稅稅率,為辣招「減辣」,反而為樓市埋下更多的不明朗因素,對市場影響深遠。

新招5爭議 政府立會拉鋸

立法會至今尚未通過買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD),背後源於政府與議員就5大議題未達共識(見另表),其中豁免「港人公司」及設「日落條款」較難達共識,只有豁免慈善團體較有望獲接納。

由政府提交BSD及DSD草案至今,立法會草案委員會分別舉行12及5次會議,但仍然未進入最花時間的「逐條審議」階段,相信在9月立法會復會後仍然未能通過,而議員與政府在過去3個月一直就着5個問題反覆爭論,令草案的審議未見進展。

「港人公司」最爭議 難獲豁免

在各項議題之中,以「港人公司」能否豁免BSD最具爭議,立法會多個黨派議員都提出建議,要求政府落實豁免,並針對所衍生的漏洞,建議政府可以要求董事聲明3年內不可以進行股權轉讓,或是由有關港人公司先繳交,直到一段時間後證明屬自用後才申請退稅。

不過,政府無論在操作層面,還是政治層面對於豁免「港人公司」都有保留,擔心執行上稅局難以所謂的「港人公司」有否透過發行新股、買賣股權轉移控制權,而有關措施亦有可能混淆公司屬獨立法人的精神,因此相信即使議員有意豁免「港人公司」,建議亦難望獲政府接納。

設日落條款 建議難望接納

此外,不少商界議員均要求,政府將非住宅物業的長綫投資豁免在DSD外,以免影響外資投資意慾,並且要求政府為兩項「辣招」設立日落條款。不過,有關建議似乎在為免向市場傳遞錯誤信息原因下不獲政府接納。

至於較為有望獲政府接納的修訂,只有慈善團體豁免BSD及將DSD的換樓期由半年延長至一年,主因是有關措施所涉及的買家數目較少,即使「減辣」引起的市場反彈亦較細。

調控樓市 代理反撲

政府過去幾年多次出招調控樓市,但最新推出的雙倍印花稅(DSD)全面收緊住宅、工商舖整個物業市場,結果引起以地產代理為首的「辣招苦主大聯盟」組織遊行示威,高調要求撤回「辣招」。

「辣招」推出後,樓市成交急跌,影響以交易佣金為收入的地產代理,有業界就預言將有三分之二代理失業,故此由地產代理牽頭組成「辣招苦主大聯盟」,透過遊行、示威及簽名行動希望迫使政府撤招,其中於上月初舉行的「萬人大遊行」,屬於代理業界近年最激烈行動。

擬收集20萬簽名交議員

不過,由於政府明確表示穩定樓市決心,未有撤招的用意,因此大聯盟近期轉為向立法會議員埋手,透過全港4,000多間地產代理分行收集市民簽名,期望收到20萬個簽名於9月立法會復會時轉交議員,迫使議員提出「減辣」修訂。

沒有留言: