2013年8月28日 星期三

明報@科大經濟系主任雷鼎鳴﹕政府自大亂出招 趁早減磅(29-08-2013)



【明報專訊】特首梁振英早前出席地區諮詢會,有人質疑打壓樓市辣招的成效。梁回應,若沒有辣招,樓價會較現時高一至兩成,市民受更多苦。香港科技大學經濟系主任雷鼎鳴教授,日前在政治團體107動力的六周年晚會上,發表題為「香港樓市——自由不自由?」的演講,直指梁的說法沒有經濟學理據支持。雷又認為,政府不斷干預,增加樓市政策風險,他本人也不會將身家大手押注房產,去年已出售名下荔枝角曼克頓山單位,「覺得成身鬆晒」。
雷鼎鳴表示,就算是大學一年級、甚或中學程度的經濟學,亦足以說明,辣招對樓價升跌的影響,屬「不確定」,並不是有辣招,樓價就一定跌;或沒有辣招,樓價便一定升。
辣招亦減供應 未必拉低樓價
「很簡單,樓價的升或跌,是由需求和供應決定。比方說,在原來的供應線S,和需求線D,兩者的交叉點是樓價的均衡點A,而在辣招推出後,需求線左移至D',若S不變,理論上樓價會下跌。不過,如額印等措施令二手業主被綁,又或不想賣樓,便令到供應也減少,於是乎供應曲線也左移至S',令樓價有上升動力,而結果是辣招同時減少了需求和供應,實際對價格影響便變成不確定,唯一可知是會令交投萎縮,對社會不利,因令市民不論換樓或套現,也更困難。」(見圖1)
交投受打擊 換樓困難
雷又舉例,他去年9月以2000多萬賣出了自住的曼克頓山單位,之後不斷在地產網站跟進,發覺近一年過去,同一幢大廈的同類單位,竟沒有任何新成交,可知辣招對樓市交投打擊多大,「我相信,如當時沒有賣樓,到現在也未必賣得出」。
他指出,政府往往高估了政策的「可控性」。實際情况常常是上有政策,下有對策,因市場參與者不是「吽」的,不會反應的,不會輕易乖乖就範。
雷進一步解釋,政府過度控制包括土地在內的資源,高估自己的能力,造成政策失誤。香港的多個競爭對手,如內地大城市及新加坡等,過去十幾二十年經濟大幅增長,但香港在1997至2009年的人均經濟增長反跌了3%,部分原因便是政府揑死了商業的土地供應,以至造成「塘水滾塘魚」,白白錯失了機會。
政府過度控制土地 遏抑經濟
他再引用經濟學供求理論,「香港的商業土地自2002年起絕少新供應,供應曲線S接近垂直,但因自由行及環球經濟復蘇,眾多港外機構及遊客湧來香港,以至需求推高,由需求由線D右推至D',於是乎商業物業包括寫字樓和商舖租金和價格自然被推高,導致經濟增長成果,大部分落在業主手上,其他人便分享不到成果,造成社會怨氣。」(見圖2)
「更有甚者,因租金和價格太高了,最後少了港外機構到來做生意和投資,香港年輕人的發展機會便更少,薪金難以增長,這都是因大部分土地資源控制在政府手上,如果土地可由自由市場作分配,樓價和租金高了,發展商和業主自然會增加供應,現時卻得不到善用,才造成塘水滾塘魚的困局。」
炒家傳遞市場信息 助穩定價格
雷又認為,政府時常針對炒家出招,以為將炒家殺絕便會令市場平復,其實大錯,「炒家其實是價格信差,做的是在價偏低買入、在偏高時賣出,其實有穩定價格的作用」。
他舉例說,1994年,港英政府為打擊樓價,將樓花期縮短至入伙前一年才可出售,並禁止炒家「摩」售二手樓花,他當時便撰文,批評措施出台後,發展商更難掌握市場信息,起樓風險增加,只會造成兩年後供應大減、樓價大升。
「果然,到了96年樓花供應大減,樓價開始蠢蠢欲動,我自己看清形勢,便抽籤買入將軍澳新都城一個單位,過了幾天,已有人出價讓我賺10多萬元賣籌,但我不為所動,到了97年董建華說要推出八萬五,並說要『穩定』樓價,我才在高位將物業賣掉,短短一年間升值了50%,若只以投入資金計,賺幅更驚人!可見,政府胡亂出招,只會讓樓市更波動。」
那對後市有何看法?「現時香港樓價確實高企,太古城一個數百呎單位的價錢,可在三藩市高尚住宅區買入實用6000呎另有花園及車位住宅,而香港樓價為芝加哥的10倍左右。」
「當政府繼續干預樓市,雖然樓價不一定即時大跌,卻一定令到樓市風險增加,我去年賣出曼克頓山單位,會再買入細單位,等同減磅,只要還未等到有業主肯減價幾成而已。不過,賣出了曼克頓山單位,已感覺到成身鬆晒。」
明報記者 陸振球

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