2013年6月19日 星期三

明報@額印打殘中產(20-06-2013)


上周四,近千名地產代理趁立法會小組委員會開會討論《2013 年印花稅(修訂)條例草案》時,齊集政府總部門外請願,要求政府盡快為「雙辣招」定下日落條款。

其實,上周一已率先有民間組織「107 動力」舉辦「額印稅苦水會」,邀請多名地產業人士、投資者及中小企業者等撐場,抗議辣招對樓市所造成的影響。107 行動召集人何民傑和當日有份出席的中產動力主席馮煒光,雖然對額印的必要性、效用各有看法,但兩人均表示,辣招限制二手供應,亦打亂了中產向上流、換樓的機會,應該收回。明報記者葉浩霖

107 動力一直主張減稅,何民傑強調:「稅收唯一的用途,只應是支撐政府機構運作,而非用作政策工具去達成任何目的。」他認為,貿然以稅收作政策工具,容易造成未能預計的副作用(unintendedconsequence)。

他舉例說,此前政府冀藉增加煙稅以減少吸煙人口,結果販賣私煙反而愈見猖狂;2010 年額印出台,反而造成二手盤供應大減,換樓途徑被阻,令二手成交量暴跌,連帶代理業界生計亦大受影響。何民傑續稱,政府政策往往欠缺深思熟慮,如去年推出的白表免補地價買居屋,結果帶動部分白表居屋價屢創新高,連帶價位相近的上車盤也被搶高,明顯弄巧反拙,無助市民上車。他又指出,這批白表買家其實是最脆弱的,供款能力最低,以至不能在私人市場上車。政府在現時這樣高的樓價水平推他們上車,一旦樓市轉勢,恐怕他們受害最深。

收緊按揭比額印更致命

不過, 中產動力主席馮煒光則認為,以稅項作為調整工具可行。他表示,現時樓價位處高位,政府出招壓市是有必要的,惟希望政府要有退市時間表。「作為中產,我都驚樓價大跌,1998 至2003 年試過幢樓由1000 萬元,一年間跌剩500 萬元。」但他認為, 諸多辣招打亂了中產業主換樓安排,因此一定不能作為長久政策,必須在適當的時候結束。

今年2 月底,金管局旗下的按揭證券公司進一步收緊按保條款,能承做九成按揭的物業價格上限降至僅400 萬元。馮煒光認為,其實收緊借貸,比「3D」(特別印花稅SSD、買家印花稅BSD 和雙倍印花稅DSD)更為致命,因為過去透過高成數按揭,只要計到數就可以很容易細屋搬大屋。

馮指出,過去有一種通俗講法, 「華富搬置富,最後去貝沙灣」,容許由公屋,轉至細價私樓,有能力者再搬去較貴私樓,但現時二手供應量少,換樓買家的借貸能力又受限,失去「晉升」階梯。他認為,只要買家能夠通過更嚴謹的壓力測試,應該放寬九成按揭樓價上限,以便有經濟能力的中產買家換樓向上流。

額印增交易成本打破市場平衡何民傑直言,香港能有稅制簡單、稅率低的營商環境,其實有賴中產高價買樓,即變相付了非常重的「間接稅」,同時業主亦能享受物業升值得益,故維持了微妙的平衡。但他認為,種種額印稅項大大加重了交易成本,變相阻止了中產繼續買樓、打擊賣樓意欲,即打破了這個平衡。

107 動力中產動力成立背景

107 動力(Momentum107)在2007 年中成立,以「減少稅金、善用公帑、簡政便民」為宗旨,名稱源自基本法第107 條,要求香港政府量入為出、收支平衡和避免赤字。2008 年註冊成國際納稅人協會香港地區會員組織。

《基本法》第107 條條文如下:「香港特別行區政府的財政預算以量入為出為原則,力求收支平衡,避免赤字,並與本地生產總值的增長率相適應。」

至於中產動力,乃一群來自本港多個專業、行政管理的中產人士,組成議政團體,就各項公共政策凝聚中產意見,進行分析研究,並向政府有關部門及公眾反映和提出建議,以維護香港核心價值,推動本港建設更理想的生活家園與營商環境。

何:港人港地 難助上車

首兩幅啟德港人港地上周公布招標結果,結果中資背景的中國海外擊敗約16家本地財團,以合共45.4 億元高價奪得,平均每方呎樓面地價約5157 元,貼近市場預期上限。市場預料日後開售呎價可達1 萬元水平,與區內二手樓價相差不大。

馮:港人港地壓低未來樓價

馮煒光表示,港人港地壓低了將來供應的樓宇價格,或是控制將來樓價在現時水平之內。因此,若以平抑樓價再升的趨勢為目的,這將是一個有效做法,港府應該更積極推動。

何民傑則指出,其實港人港地政策同樣有弊端,就是欠缺幫助首次置業者的元素, 「現時BSD 下,一、二手市場等同只可賣畀港人」,故現時港地政策目的模糊,倘價錢被壓低,同樣會吸引本身已持有其他物業的投資客入市,未能解決最根本的上車問題。

市民應接受住密些

兩人都認為,除了現時辣招外,政府需有其他可實行的方式去紓緩樓市,包括要適當放寬地積比例等。何民傑直言,顧及未來的供應,市民應考慮接受住密些。馮煒光則指出,包括在維港以外地方填海是未來增加供應的方法。他又建議,市建局可以參與興建資助性房屋,並講明僅由發展商負責建造,日後定價、銷售由市建局自行定價。

何民傑指出,其實過去一直由私人市場的發展商主導作舊樓重建,惟BSD 卻限制發展商收樓時必須先繳納稅款及後才能回退,妨礙發展意欲。

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