2013年6月14日 星期五

香港經濟日報@政府撤招 3個必備條件(14-06-2013)


 民間團體107動力於昨早8時半,立法會討論印花稅修訂草案的機會,舉辦一個名為「打稅香港夢之請高官放盤」活動,諷刺DSD不許港人買樓收租,高官卻可以持有大量物業收租,他們應以身作則,除自住賣掉所有物業。

 大量地產代理到場吐苦水,但問題是,要求政府退市、撤招,有3個條件,是要全部滿足還是部分滿足難作定論,依目前情況,撤招談何容易?

第一條件:供應到位

 特首梁振英昨日接受訪問時提到:「香港地少人多,令樓價高企,除非穩定地推出土地供應,否則亦難有效控制樓價。」

 當中供應究竟是指每年推出2萬單位土地並獲承接,由私人發展商購入?是2萬新盤樓花推出?還是2萬新盤入伙?如屬前者,雖然政府以此為目標,但暫時看機會不大,賣地計劃中不少土地仍有待審批。

 如是2萬樓花,由於今年上半年發展商受到政府調控及一手條例影響,新盤推出和實際售出均放緩,下半年會不會大舉推盤?截至6月初,土地註冊處一手登記僅有不足4,500宗,要達2萬樓花開售,下半年大約要推1.5萬個,每個月2,500個,市場承接力存疑。

 唐榮認為,推出土地達2萬伙若是考慮因素有一定問題,因土地最低限度要2至3年後才能成為樓花滿足自住投資需要;而樓花銷售又非政府所能控制,至於新盤落成,2013年預計落成量13,551個、2014年預計落成量是15,817個、市場估計到2015年約1.8萬至2萬個單位,那麼若是考慮入伙數目達到2萬個水平,撤招退市隨時是2015年或以後的事情。

第二條件:利息上升

 財經事務及庫務局局長陳家強昨日表示:「政府過去幾輪樓市的管理需求措施,目的是通過增加印花稅,令交易成本增加,令炒賣活動嚴重減少。我們增加了印花稅,令即使是本港居民如果希望多買幾幢樓房的話,成本都會有所增加,這是我們需求管理政策的目標,當然會導致成交減少。我當然理解地產代理的關注,我們亦聽到他們的意見,也不斷與地產界人士傾談,不過現在大家仍然面對利息長期低企,我們應該繼續這輪的樓市措施,我們會在立法會繼續為相關兩條法例努力,與立法會議員就審議法例繼續工作。」

 重點應該是確認加息周期開展,美國何時加息?香港何時跟加?不在本文討論之列,但最簡單理解,加息不會在今年發生,明年還是後年?

第三條件:樓價跌兩成

 房委會資助房屋小組主席黃遠輝日前出席電台訪問時指出,本港樓市供求嚴重失衡,故政府早前已推出買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD)等措施,目的是令樓價有合理的調整,並且改變市民對未來樓價的預期,個人期望樓價可以回落兩成至去年初水平,令部分有迫切需要的市民有機會置業。

 對於政府是否有需要再出招調控樓市,黃遠輝表示,若果樓價仍未有合理的回落,政府有需要考慮推出更多果斷措施,例如限制第二套房按揭等,令整體樓價發展比較合理。

 2013年3月,差餉物業估價署最新私樓樓價指數是239.3點,如果跌兩成,樓價大概回落至191.44點,大約回落至2012年2、3月間水平(2月183.8點、3月192.2點),亦即梁振英當選特首前的時間。

   情況會否這樣,供應上升遇上加息周期啟動,樓價下跌逼近20%水平,政府撤招?

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