香港經濟日報@政府撤招 3個必備條件(14-06-2013)

　民間團體107動力於昨早8時半，立法會討論印花稅修訂草案的機會，舉辦一個名為「打稅香港夢之請高官放盤」活動，諷刺DSD不許港人買樓收租，高官卻可以持有大量物業收租，他們應以身作則，除自住賣掉所有物業。

　大量地產代理到場吐苦水，但問題是，要求政府退市、撤招，有3個條件，是要全部滿足還是部分滿足難作定論，依目前情況，撤招談何容易？

第一條件：供應到位

　特首梁振英昨日接受訪問時提到：「香港地少人多，令樓價高企，除非穩定地推出土地供應，否則亦難有效控制樓價。」

　當中供應究竟是指每年推出2萬單位土地並獲承接，由私人發展商購入？是2萬新盤樓花推出？還是2萬新盤入伙？如屬前者，雖然政府以此為目標，但暫時看機會不大，賣地計劃中不少土地仍有待審批。

　如是2萬樓花，由於今年上半年發展商受到政府調控及一手條例影響，新盤推出和實際售出均放緩，下半年會不會大舉推盤？截至6月初，土地註冊處一手登記僅有不足4,500宗，要達2萬樓花開售，下半年大約要推1.5萬個，每個月2,500個，市場承接力存疑。

　唐榮認為，推出土地達2萬伙若是考慮因素有一定問題，因土地最低限度要2至3年後才能成為樓花滿足自住投資需要；而樓花銷售又非政府所能控制，至於新盤落成，2013年預計落成量13,551個、2014年預計落成量是15,817個、市場估計到2015年約1.8萬至2萬個單位，那麼若是考慮入伙數目達到2萬個水平，撤招退市隨時是2015年或以後的事情。

第二條件：利息上升

　財經事務及庫務局局長陳家強昨日表示：「政府過去幾輪樓市的管理需求措施，目的是通過增加印花稅，令交易成本增加，令炒賣活動嚴重減少。我們增加了印花稅，令即使是本港居民如果希望多買幾幢樓房的話，成本都會有所增加，這是我們需求管理政策的目標，當然會導致成交減少。我當然理解地產代理的關注，我們亦聽到他們的意見，也不斷與地產界人士傾談，不過現在大家仍然面對利息長期低企，我們應該繼續這輪的樓市措施，我們會在立法會繼續為相關兩條法例努力，與立法會議員就審議法例繼續工作。」

　重點應該是確認加息周期開展，美國何時加息？香港何時跟加？不在本文討論之列，但最簡單理解，加息不會在今年發生，明年還是後年？

第三條件：樓價跌兩成

　房委會資助房屋小組主席黃遠輝日前出席電台訪問時指出，本港樓市供求嚴重失衡，故政府早前已推出買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）等措施，目的是令樓價有合理的調整，並且改變市民對未來樓價的預期，個人期望樓價可以回落兩成至去年初水平，令部分有迫切需要的市民有機會置業。

　對於政府是否有需要再出招調控樓市，黃遠輝表示，若果樓價仍未有合理的回落，政府有需要考慮推出更多果斷措施，例如限制第二套房按揭等，令整體樓價發展比較合理。

　2013年3月，差餉物業估價署最新私樓樓價指數是239.3點，如果跌兩成，樓價大概回落至191.44點，大約回落至2012年2、3月間水平（2月183.8點、3月192.2點），亦即梁振英當選特首前的時間。

   情況會否這樣，供應上升遇上加息周期啟動，樓價下跌逼近20%水平，政府撤招？